近日公佈的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》稱,加快房地產稅立法並適時推進改革。雖然在這份幾乎囊括了中國社會發展各個方面的改革大綱中,直接涉及房地產問題的表述十分有限,卻讓人們看到瞭解決中國房地產市場長期矛盾的希望。《決定》中傳遞的信號表明,情趣用品這項改革將以更加完善的方式向前推進。
  房信用貸款地產稅,不等於房產稅
  “加快房地產稅立法並適時推進改革”,值得註意的是,這次《決定》中的表太平洋房屋述為“房地產稅”。對此,“十二五”規劃中也明確,“要研究推進房地產稅改革”。二者“房地產稅”的表述相一致。
  此前上海、重慶試點征收房產稅引起社會廣泛關註,但需要釐清的是,房地產稅和房產稅是兩個概念。房地產稅是一個體系,是指與房地產直接相關的一系列稅種,包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用景觀設計稅等等,而房產稅則是一個針對房屋保有環節的一個稅種,屬財產稅。
  中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌分析認為,三中全會提出加快房地產稅立法並適時推進改革,意味著對包括房產稅在內的整體房地借款產稅收體系的調整和改革。
  “目前的房價負擔了多少稅負?”中國社科院財貿所研究員楊志勇說,“根據調查,購買商品房自住的群體承擔的稅負最重。”據介紹,與房地產相關的5大稅種:房產稅(對城鎮的經營性房屋征收)、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅10年來增長迅速。這5種稅從2003年的900多億元,上升到2012年的1.01萬億元,增長1022%。5個稅種收入合計占稅收收入的比重,從2003年的4.5%,提高至2012年的10.1%。
  “從我國目前的房地產稅制來看,總體稅負較重,尤其是開發環節,收費也較多,存在重覆徵稅,所以房產稅改革應該是建立在釐清整個房地產稅制的基礎上,它包括一些稅種的合併,有增稅也有減稅,而不是憑空增加一種稅。”楊志勇說。
  顧雲昌也指出,目前房地產開發環節稅費混雜,減費去費將十分重要;同時,流通環節的稅費過高會影響市場活躍度,但缺乏針對房產持有環節的稅收又會變相鼓勵“囤房”等投機行為,造成整體市場過熱等,“總之,整體房地產稅收體系亟待完善。”
  以立法主導代替行政主導
  自房地產稅改革破題以來,與之相關的討論一直不絕於耳。
  中國房地產學會副會長、亞太城市發展研究會秘書長卞洪登說,《決定》中房地產稅的改革提出要“加快立法”,是對這些熱烈討論的回應,體現了“依法行政”的要求。“房產稅不經過人大立法通過,總依靠行政性法規是不恰當的。”
  《決定》不僅在“深化財稅體制改革”部分特別提及房地產稅,而且在“加強社會主義民主政治制度建設”部分提出“落實稅收法定原則”。中國財稅法學研究會會長劉劍文指出,目前推進房產稅的最大阻力是社會沒有形成關於房產稅正當性、合法性的共識,這體現了房產稅立法的意義。
  當前居民房產保有量越來越大,出現了利益固化的問題。“由少數人來制定影響多數人利益的政策,已經行不通了。推行房產稅不能再靠行政主導,而要靠立法主導,用一部反映多數人意志的法律來體現社會在房產稅問題上的‘最大公約數’,化解矛盾、消解糾紛”,劉劍文認為,“房產稅這個稅種力圖實現‘結果公平’,但征收過程也必須符合‘程序公平’才行。”
  應該看到,房產稅是房地產稅中一個與普通百姓緊密相關的稅種。劉劍文指出,具體到房產稅,這是一個直接稅,通過加快立法可以推進改革的進程,立法過程也是形成共識的過程,可以增強改革認同,減少改革阻力,協調社會各方的關係。
  事實上,越來越多的業內人士認為,房地產稅改革,尤其是房產稅改革已不僅是一項稅收政策的調整,而且是一項公共政策,需要政府和百姓的良性互動,應該有一個通道將利益各方的合理訴求送入決策的層面。
  房產稅不會每套都收
  房產稅改革的提出可以追溯到2003年,一些業內人士認為,在經歷了長達十年的醞釀、兩年多的試點,房產稅改革目前面臨的首要問題是如何將試點擴圍,目前房產稅改革已經做了大量的準備,下一步出台的擴圍方案將會更加完善。
  從上海、重慶房產稅試點來看,房產稅目前還僅限增量即新購相關房產,存量即本就擁有的房產不在征收範圍內。再加上現在住房信息系統還不配套,業內人士多認為,短期內房產稅可能還主要針對增量住房,其改革總體將呈現分區域、差別化征收的漸進路徑。但是從長遠來看,肯定會涉及存量多套房。
  “我支持把存量房納入房產稅征收範圍”,劉劍文說,“如果一些人手上有五六套房,徵稅的時候又要迴避這個‘存量’,那房產稅還怎麼發揮緩解分配不公的作用呢?重慶、上海兩地試點的時候可以不考慮存量房問題,而立法意味著推向全國,怎樣處理存量房就必須面對。”
  在中原地產首席分析師張大偉看來,一旦房產稅試點增加、範圍擴大,對多套房擁有者的心理影響將非常大,也可能給部分市場帶來一定的存量供給,“增加持有環節稅費,可能短期有利於擠壓出目前市場的存量閑置房源,有利於市場的流通。”
  北京大學城市與環境學院教授滿燕雲提出,房產稅的定位是地方稅,在公平合理的前提下,不一定所有地方試點方案都一樣,擴圍方案也不一定完全遵循上海、重慶的版本,重要的是如何與地方財政體系銜接,如何切入。
  在一些專家看來,目前仍有一些因素可能會影響到房產稅“落地生根”。
  北京師範大學房地產研究中心主任董藩認為,開徵房產稅首先要理順房地產的產權產地管理,“很多房子目前沒有在房產局登記;即使全都登記了,房產局管理的也不是所有房子,像軍產房、央產房、小產權房等都沒在房產局管轄範圍內。”
  “征收房產稅,需要居民住房信息聯網、不動產登記、官員財產公示、不動產價格評估體系等一系列配套制度的整體、系統、協調推進。從試點的情況看,我國在這些基礎數據和評估技術上的欠缺還比較嚴重。”劉劍文坦言。
  雖然房產稅從增量過渡到存量是應有之義,但業內專家幾乎一致認為房產稅不會每套都收,而是針對大戶型或多套房。未來政府對於房地產走市場化的態度將是“構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。”
  本報綜合新華社、《中國青年報》、《新民晚報》等報道  (原標題:加快房地產稅立法≠馬上收房產稅)
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